双峰县春峰大商厦项目建议书

 

一、项目名称

双峰县春峰大商厦

二、项目法人及法人代表

项目法人：双峰县春峰大商厦投资开发建设有限责任公司

法人代表：曾超雄

三、基本情况

双峰县地处湘中，分别与娄底、湘潭、衡阳、邵阳接壤，境内有320国道、上瑞高速公路、洛湛铁路贯穿其中。物产丰富，人杰地灵。昔日曾以“革命老区”、“农业大县”、“产煤大县”而享誉湖南，而今又以“湘中交通枢纽”、“湖南省小城镇建设试点县”、“东南地区农机机电生产基地”而蜚声全国。曾国藩、蔡和森等名人与永丰辣酱等物产闻名于世，旅游产业开发、高新科技工业园建设亦令人瞩目。

县城永丰镇现有面积89.8km2，人口10万。东倚长潭株“金三角”，南监衡郴“弹性地带”，西承邵阳，北与娄底呼应。明万历年取“永恒丰收”之意，故名永丰。县城永丰自明清以来，就形成了以永丰镇为中心，青树坪、井字街、锁石镇、杏子铺为环形的物流网络。尤其是近年来镇内产业齐全，前景美好，现有投资8亿元的海螺水泥工程，形成了以建材、煤矿、铸铁为主的工业支柱。有湖南最大的农机机电市场，场内集聚省内外厂、商家，产品远销东欧、东南亚。永丰农贸市场、永丰商城、五交化大楼等大批商业设施更如花团锦簇，更添城区几分繁华。春峰大商厦就位于永丰镇的中心区域，南临320国道城区段，东临城中北路，是消费集中的商贾金地。商厦拟建占地面积为10989m2，外观为7字型建筑，主楼12层，附楼6层，总建筑面积为14168 m2，建成后将成为双峰首家规模最大、环境最好、现代化水准最高的购物休闲中心。

四、项目产生的背景

春峰大高厦是双峰县政府决定并结合县城城区改造拟建的重要商业设施，项目的产生基于三大背景。

1、县城改造的扩容增量，春峰大商厦恰逢其时。县城基础设施建设全面铺开，绕改线、三横三纵的拉通，三路二广场等基础建设全面开工新建。县城的扩　容提升，是县委、政府推进城镇化进程的重大举措。春峰大商厦就是以县城扩容增量为契机，作为提高县城城市品位的一项标志性建筑。

2、完善的基础配套设施，春峰大商厦恰处其中。该项目位于县城永丰镇中心区域，周边久有经商传统，现有家家乐超市、永丰大商场、五交化大楼等一大批商店、商场，系县城商贾集聚、消费集中的商家宝地。项目南临320国道城区段，东临在建中的城中北路，具有极好的交通区位优势。项目占地面积10989m2，临街面长127.5m，可满足大型商场设施配套的用地要求。项目原有建筑正在拆除，建设前期工作量小，水、电、路等基础设施一应俱全。项目用于商业开发，对邻近环境无影响。项目地质为可塑或硬塑粘土，桩基量小，建筑层高可在12层以上，且项目所处地域地震烈度小于6度，民用建设无特殊防震要求。在这地处县城中心、扼守交通要道、尽收经商风水的黄金码头建设综合性的购物休闲中心是该项目的最佳选择。

3、巨大的商机，春峰大商厦恰处前缘。春峰大商厦及时建造是适应县城经济发展要求，满足不同消费层次需求的重要举措。永丰镇现有常住人口10万，流动人口2万，全县现有年社会商品零售总额14亿元，近三年增长率为9.5%，镇内居民平均收入8500元，年消费支出4800元。县城扩容后，永丰镇人口将达到20万。特别是投资8亿元的海螺水泥项目落户双峰，洛湛铁路、上瑞高速公路的带动，县城经济将超常规发展，平均增长将达12%，与此同时，居民收入与生活状况也将大幅度的攀升，将在原消费需求基础上出现新的供求增长点。面临如此巨大的商机，而目前县城没有一家上规模、上档次的购物场所，加之国有商业企业改制后整体退出，迫切新建上规模、上档次具有现代企业管理制度的商厦来满足全县经济的发展和居民消费需求。因此，春峰大商厦所处地域不仅有一个稳固的消费群体与环境，同时也将是一个不断持续发展与提高的消费群体与环境。确立此项目是经济形势发展的要求，是理论与实践相结合。实事求是的选择。

五、项目的必要性和可行性

双峰县把发展作为富民强县的第一要务，把城镇化作为加快“三化”进程，调整双峰经济格局的重大举措，举全县之力实现双峰经济的超常规、跨越式发展。在全县经济快速发展的大潮中，春峰大商厦项目的提出，就是商企流通业适应经济发展形势，融入经济大潮，其必要性与可行性主要有以下几个方面：

1、符合国家产业发展政策，适应现代商业发展方向。大力发展商业流通业为主的第三产业，是国家产业政策允许和鼓励的，加快流通现代化的建设，大力发展以连锁、配送、超市、品牌代理、电子商务是商业发展的主攻方向。充分利用现有区位优势，大力发展双峰区域经济，形成一、二、三产业合理整合，齐头并进，争取在三十年内将双峰县城建成区域　中等城市，是双峰远期发展战略。因此，春峰大商厦项目的提出从国家产业政策和现代商企发展方向及双峰整体经济发展等宏观方面都是十分可行的。

2、优越的区位和极大的商业前景，春峰大商厦作为商业设施开发，其选址正确与否，是项目建立与发展的基本条件。该项目选址于县城中心地带（见永丰城区规划图），依托久已形成的县城中心商业圈，以大型商场或大型购物超市等现代商业业态为表现，形成上万平方米的购物中心，不仅为县城商业规划之最，同时还为县城中心商业圈锦上添花，增加亮点。作为商业设施，交通条件至关重要，该项目选址于320国道与城北路交汇点，县城交通中心。据测此处日平车辆通行量为8000台次，停留量为500台次，日平人流量为20000人次，如此人、车通行量加停留量无疑给项目建设后带来巨大的经济效益。项目选址于城区中心地带，该区域也为城区建设重点与靓点，是人们休闲、购物、聚合的重要场所，因而也蕴含着巨大的消费潜力，具有极大的商业开发前景。项目开发具有得天独厚的优势。

3、软硬环境宽松，投资基础稳固。春峰大商厦项目所在地质、交通、基础设施均可满足项目建设与经济需要，常用建筑材料如钢材、水泥、砖木均可当地解决。同时，双峰县政府力举各种经济成份参与双峰经济建设，欢迎异地资本投入双峰，共谋发展，保证项目投资者的合法权益和合法收入，为投资者创造最好的投资条件和环境。春峰大商厦被确定为双峰县和娄底市的重点项目，并经过县、市两级的科学论证。克服了盲目性和滞后性。

4、发展前景广阔，投资风险系数小。从项目背景中我们就很清楚，如此优越的区位，如此广阔的市场和商机，如此宽松的投资环境，为春峰大商厦的开发建设提供了基本保证，是一个建设周期短，投资见效快、风险系数小的好项目，是投资者的风水宝地。

六、建设规模和建设内容

依据春峰大商厦的地理位置、交通条件、经商环境等优势，将其设计为双峰第一高楼、第一商场、第一休闲购物天堂，其建设内容是：春峰大商厦属大型商业设施规划临街而建，是7字型建筑，商场建筑分三区，总建筑面积33508m2，主楼规划12层，附楼规划6层，除商场部分外，其余作宾馆、写字楼、住宅设计与建设，项目内设仓库、停车与绿化广场，为商厦配套设施，具体分三部分组成：

1、商厦主体部分。商厦主体中为主附架附构。即商厦临320国道与城中北路交叉口为主楼，设计为12层，1—3层为商场，3层以上可作其他用途。临320国道以西长52.5m为附楼，为6层建筑，均可与主楼贯通，商厦建成后营业面积达到15000m2，为商厦的购物中心。

2、宾馆、写字楼部分。商厦三层以上建筑规划为宾馆、写字楼及住宅。宾馆、写字楼面积为18000m2。

3、配套设施部分。配套设施由三部分构成。一是商厦内占地2527m2，建成休闲广场与停车场。二是商厦建成407m2的绿地。三是配套建成仓库508m2。这些配套设施建设既为消费者提供休闲、停车场所，又为商厦提供必要的仓储设施。

七、投资初步概算

1、商厦主体建设（1—3层）：1800万元；

2、宾馆、写字楼、住宿（4—12层）：1300万元；

3、仓库：40万元；

4、休闲广场、停车场：40万元；

5、绿地：10万元；

6、围墙、院内砼：10万元；

7、征地拆迁安置费：800万元；

8、基地配套设施费：200万元；

9、流通启动资金：800万元。

总计投资：5000万元。

八、建设期限

该项目可以一次投资到位，18个月内建成投入营运。主体工程建设12个月，配套工程建设6个月。

九、效益分析

1、商场日销售量50万元计算，全年共计销售收入18000万元。综合毛利按12%计算，全年共获毛利：18000×12%＝2160万元。综合费用率6%，全年费用：18000×6%＝1080万元。全年利税：2160万元－1080万元＝1080万元。

2、宾馆、写字楼按每日收入2万元，全年收入365×2＝730万元，按综合利税率30%，全年可获利税：730×30%＝219万元。

综上所述，商场及宾馆、写字楼每年可创利税1298万元，预计投资收回期为8年。

十、开发方式

欢迎境内外客商融资建设、经营，承办方举力协助，为投资方提供有利条件，创造优良环境。亦可合伙入股、招商3500万元，承办方自筹资金1500万元（可用出让土地，拆迁安置出资等方式入股）。

十一、项目结论

从上述各种因素综合分析和论证，春峰大商厦建设项目产生背景好，可行性强，商机潜力大，外内环境宽松，发展前景广阔，投资风险系数小，收回期短，是一个很有投资效益的优良项目。