目
录
第一章 总 论………………………………1
第二章 社会经济发展预测……………………3
第三章 建设规模和技术标准
………………5
第四章 建设条件与实施方案
………………6
第五章 环境保护
……………………………9
第六章 投资估算及资金筹措………………10
第七章 实
施
措
施…………………………
11
第八章 经
济
评
价…………………………
12
第九章 结 论
………………………………
15
第一章 总 论
双峰县新城农副产品大市场是双峰县“十五”期间重要的市场建设项目之一。该工程对促进城乡贸易、改善市场流通具有重要意义，投资兴建农副产品大市场是非常及时和必要的。
1.1 项目背景
双峰县地处湘中腹地，隶属湖南省娄底市，辖区总面积1715平方公里，2002年全县人口89万。根据全县社会经济发展趋势和要求，规划近期（2005年）全县人口达到91万人，城镇人口规模21万人，全县城市化水平24%；中期（2010年）全县人口为93万人，城镇人口规模28万人，城市化水平34%；远期（2020年）全县人口为97万人，城镇人口规模40万人，城市化水平达到45%。
县城永丰镇2002年镇域人口89161人，镇区城镇人口 7.6万人，县城经济以发展高附加值的农副产品加工和农机产销为主导，正逐步成为娄、邵、冷经济区的重要城镇，是湘中经济区物资贸易和交流中心之一。秉着“改造老城，发展新城，控制东南，拓展南北”的城建思路，县委、政府制定了县城近中远期发展目标：到2005年，城市人口为10万人，到2010年，城市人口为15万人，初步达到建市标准；到2020年，城市人口为25万人，初步形成一个比较发达的现代化城市。
1.2 项目提出的依据
按照双峰县城总体规划，从县城现有自然条件和经济状况出发，通过对县城市场建设情况进行调查研究，兼顾科学性、先进性，提出本项目建设是非常必要和可行的。
1.3 项目法人单位简介
双峰县市场服务中心于2000年12月经县人民政府批准设立，财务实行自收自支、自负盈亏、独立核算的法人单位，主要是对永丰、青树、甘棠、花门、太平寺等5个市场的资产进行经营管理，并从事新市场的开发建设。
第二章 社会经济发展预测
2.1 城市社会经济发展战略
立足农业，发展产业化；对外开放，开拓资源，大力发展工业和第三产业，将资源优势转化为经济优势；全面改善发展环境，提高经济建设的开放程度；实现全县均衡发展，经济与社会协调发展，努力把双峰县建设成为经济繁荣、社会稳定、生活殷实、文明开放的内陆强县。
2.2 城市社会经济发展指标
2.2.1 经济发展指标
在继续发展传统农业的基础上，提高农业的科技含量，增加经济作物比重。把握双峰县城建设的良好机遇，充分发展二、三产业，调整产业结构。规划近期（2005年）双峰县国内生产总值达70亿元，年增长9%；中期(2010年)102.853亿元，年增长8%；远期202.327亿元，年增长7%；人均国内生产总值近期(2005年)达7692元，年增长 9.9%；中期（2010年）达11059元，年增长7.5%；远期 （2020年）达20858元，年增长6.5%。
2.2.2 产业结构指标
突出抓好经济结构调整，提高国民经济整体素质。规划远期（2020年）一、二、三产业比例达24
: 35 : 41，中期第三产业比重达35%以上。
2.2.3 生活水平指标
改善和提高人民生活水平，从温饱实现小康，逐步达到富裕水平。促使生活资料丰裕，消费结构趋于合理，居住条件明显改善，文化生活进一步加强，健康水平提高，社会服务设施不断完善。规划到2010年农民人均纯收入达5500元。
2.2.4 社会发展指标
加强社会主义精神文明建设，促进社会各方面的全面发展和进步；有计划地控制人口增长，规划期内人口自然增长率控制在5‰以下；妥善安排劳动就业，大力发展民政福利和社会保障事业；加强环境保护工作，防治环境污染。
第三章 建设规模和技术标准
3.1 建设规模
3.1.1 新城农副产品大市场规划占地115亩，其中农用地50亩，整个工程用地分商业用地50亩、市场用地45亩、道路用地20亩。
3.1.2 在新城农副产品大市场规划中，主要建设综合性农副产品大市场仓储中心、电子商务网络、期货交易中心、综合服务区水电路等基础配套设施。
3.2 技术标准
3.2.1 规划、设计：做到高起点规划，高标准设计，严格执行国家有关强制性标准。
3.2.2 建设质量：整个工程建设质量必须达到优良标准。
3.2.3 其它：整个新城农副产品大市场建设做到布局合理，功能完善，物业管理配套。
第四章 建设条件与实施方案
4.1 建设条件
4.1.1 社会环境条件
4.1.1.1 双峰县委政府正确理解、贯彻、执行中央城镇发展战略以及湖南省“工业化”、“城镇化”发展部署，全县人民认识统一、思路清晰，积极推进农业产业化，加快工业化，大力促进小城镇发展步伐，目前，县委政府在工作方针时是：举全县之力，发展工业，达到工业兴县、工业强县的目的，集中力量建设扶植以县城为主的几个有影响、有前途的城镇，力争尽快使之成为全县经济腾飞的龙头，实现超常规、跨越式发展。县城永丰镇近中远期发展规划为：到2005年县城人口规模达到10万人，到2010年达到15万人，到2020年达到25万人，这为新城农副产品大市场建设提供了一个巨大的发展空间。
4.1.1.2 全县政通人和、社会稳定，经济繁荣，为新城农副产品大市场的建设和发展奠定了良好的基础。
4.1.2 项目地理位置及基础条件
城北新区农副产品大市场位于县城绕城线，交通和地理位置十分优越，现场建设条件已基本就绪。
4.1.3 自然条件
4.1.3.1 本工程所处地段岩层主要为震旦系板页岩，第四纪红土壤等，植被较多，无岩层裸露。
4.1.3.2 工程地质
地层岩性：本区域大部分为震动系下统江口组板岩，主要为砂板岩、凝灰质砂板岩，岩相复杂，岩性变化较大。
土壤：本区域土壤第四纪红土壤组成，土种为熟红土、红泥土、红茶园土，耕作层深厚，质地为壤土，有团粒结构，偏酸性。
4.1.3.3 区域气候
沿线地处中低纬度地区，属中亚热带季风性湿润气候，夏季高温多雨，冬季寒冷干燥，全年雨量充沛，气候湿润，四季分明，有利于植物生长。境内年平均气温17℃，年平均水量为1310.6mm，年无霜期平均为261天，年平均日照时间为1610.5小时。
4.2 实施方案
4.2.1 新城农副产品大市场为双峰县城中路拓改安置用地，县委政府及有关职能部门要积极组织实施，做到市场建设统一规划、统一设计、统一施工，确保工程建设质量和施工安全。
4.2.2 各职能部门通力配合、全力支持新城农副产品大市场建设，县贸易工作办公室配备精干的项目管理班子，做到责任明确，工作落实，切实抓好项目建设。
4.3 工程进度计划
2003年9月做好征地、拆迁规划和施工图设计；
2003年10月做好征地拆迁、宣传；
2003年11月开工建设；
2004年5月完成土建主体施工；
2005年年底前完成整个大市场建设任务。
第五章 环
境
保
护
5.1 项目建设过程中的环境影响
5.1.1 本项目施工需占用土地、拆迁房屋，要切实做好有关补偿及安置工作。
5.1.2 施工期间，对周边环境将造成一定影响，主要是噪音和扬尘、固体废渣和废水，因此需高度重视对周围环境的保护，要切实贯彻“以防为主，防治结合”的环境保护政策。
5.2 环境影响评价
本项目在建设过程中和建设完成后，对项目造成的污染通过采取有利的防护和环境保护措施，可有效控制水土流失、噪音污染、大气污染和废水排放。因此，项目的建设对环境造成的影响是很小的。建设建成后，将改善该地区的人居环境和市场条件，可进一步促进县城经济、社会、环境协调发展。
第六章 投资估算及资金筹措
6.1 投资估算
6.1.1 编制依据
本项目投资概算根据1999年《湖南省预算定额》、1995年《湖南省市政工程单价估价表》编制。征地、拆迁补偿费以娄署发[1995]年39号文件为依据，分别计算土地补偿费、安置补偿费、青苗补偿费、附属设施及其它补偿费（4万元/亩）；拆迁建筑物费用以娄底市现行拆迁安置补偿标准为依据。
6.1.2 投资总额
整个新城农副产品大市场概算投资8000万元人民币，其中：综合性农副产品大市场4000万元，仓储中心850万元，电子商务网络、期货交易中心150万元，综合服务区2500万元，道路建设500万元。
6.2 资金筹措
本项目由县市场服务中心筹措资金投资建设，资金筹措办法：县投资公司自筹3200万元，银行贷款4000万元，项目投资可通过安置房销售和商业用房出租出售予以回收。
第七章 实
施
措
施
7.1 实行征地拆迁责任承包制
征地拆迁工作牵涉面广，政策性强，拆迁速度直接影响工程进度，关系整个城镇各家各户的切身利益，为保证工程顺利进行，应由县委政府及县建设局成立专门小组，对征地、拆迁工作实行包干。
7.2 成立工程建设指挥部
本项目实施期间，由县委政府及有关部门组织成立建设指挥部，负责按期完成征地、拆迁工作，提供施工场地，解决各种施工纠纷和协调各方面关系，为工程的顺利进行提供宽松的外部环境，确保工程如质如量顺利施工。
7.3 实行工程建设监理制
为确保工程质量，本项目必须实行工程监理制，由有相应资格的监理单位和监理工程师，负责对工程建设全过程实施监理，监理工程师应依据监理合同及有关规定，维护业主利益，对工程进度、质量、投资等进行全面监督和管理。
7.4 实行项目招投标制
建议该项目采用公开招标方式，择优选择施工队伍，并与中标单位签订好工程承包合同，明确甲、乙双方的责、权、利，并严格执行工程承包合同条款，强化项目管理。
第八章 经
济
评
价
8.1 有关说明
本项目经济评价根据国家计委、建设部1993年联合审批发布的《建设项目经济评价方法与参数》（第二版），中国国际咨询公司1997年编写的《改扩建项目可行性研究经济评价方法》为依据编制。
新城农副产品大市场是现货、期货交易；电子商务、科技咨询培训于一体的综合性农副产品大市场。投资规模较大。根据项目的实际情况，为便于投资和运营，项目业主双峰县市场服务中心，只负责征地拆迁、三通一平和其他配套设施，其余的由项目业主单位转让土地和统一规划，通过招商引资，由投资商投资承建和受益。
8.2 营业收入
本项目营业收入包括土地开发收入、市场经营收入、仓储中心收入、科技咨询培训收入等四部分。
8.2.1 土地开发收入
本项目规划的综合服务区，项目业主负责好征地拆迁、三通一平、水电路通讯及其他配套设施建设和统一规划后出让土地，将土地拍卖给投资商，由投资商承建和经营受益，这部分规划占地45亩，根据市场调查及预测，预计一年全部拍卖完，各功能用地单位平均每亩80万元，土
地开发收入45亩×80万元/亩=3600万元
8.2.2 市场经营收入
综合性农副产品大市场规划建筑面积50000平方米，其中：商业门面20000平方米，配套住宅15000平方米，农产品交易棚10000平方米，仓储中心5000平方米。商业门面出租，为方便门面租用户居住生活、住宅楼出售。市场收入由门面出租收入，住宅出售收入和农产品交易棚出租收入三部分组成。
8.2.2.1 门面出租收入: 为吸引商户、提高出租率，租金定位略低于现有市场租金水平。此次评价暂按综合价每月20元/平方米，每年以10%的速度递增，市场投入运营后预计前2年出租率分别为85—90%，第三年后按100%计。
8.2.2.2 农产品交易棚出租收入，租金按每月10天/平方米考虑，每年以10%的速度递增，出租率同门面。
8.2.2.3 配套住宅出售，为方便高户居住生活，商贸城配套住宅只计建筑成本和配套工程收入，低于商品住宅价格，综合价定为800元/平方米。根据市场调查和项目实际情况，预计项目建设期第二年预售30%，第三年预售40%，项目竣工后第一年全部售完。
8.2.3 仓储中心收入
仓储中心收入主要为仓库出租收入，预测仓库租金为10元/平方米/月，每年以10%的速度递增。
8.2.4 科技咨询培训收入
科技咨询和培训中心主要为菜农和期贷商提供科技信息咨询服务和培训，预测年收入为100万元，每年以10%的速度递增。
8.3 总成本费用
由于本项目建成后为出租经营，项目业主只承担市场的日常管理信息采集发布，农产品检测监督，相应动力消耗等由承租方负担，项目业主管理人员工资，照明、用水用电等发生的费用较少，为简化计算，将其全部列入管理费中一并考虑。
8.3.1 折旧及摊销费：折旧费采用直线折旧法，按有关财务规定，其房屋为非生产用，折旧年限为35年，残值率5%，无形资产按10年摊销，递延资产按5年摊销。
8.3.2 维修费：每年按固定资产原值的2%计取。
8.3.3 房屋租赁手续费税：按国家有关部门规定，房屋租赁手续费按租赁收入的2%计算，并进入成本。
8.3.4 工商管理费：按收入的2%计算。
8.3.5 其他管理费：其他管理费包括管理人员工资、水、电费、广告费等费用按收入的4%估算。
第九章 结 论
综上所述，我们认为实施新城农副产品大市场工程项目符合县城发展需要，有利于城市发展，改善县城新区市场环境，配套市场设施。因此，实施新城农副产品大市场工程项目是可行的和必要的。